아파트 전월세 계약 전 부동산 등기부등본 인터넷 등기소에서 셀프로 보는법

부동산 계약을 체결하기 전에는 반드시 등기부등본을 발급받아 확인해야 합니다. 이는 해당 부동산의 소유권, 권리 관계, 근저당권 설정 여부 등을 확인할 수 있는 중요한 절차입니다.

특히 전세계약을 할 경우, 부동산의 법적 상태를 제대로 파악하지 않으면 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처할 수 있습니다. 이번 글에서는 인터넷 등기소에서 부동산 등기부등본을 발급받는 방법과, 반드시 확인해야 할 핵심 사항들을 자세히 설명하겠습니다.

등기부등본이란?

부동산 등기부등본은 해당 부동산의 권리관계를 공적으로 기록한 문서입니다. 이를 통해 해당 부동산이 누구의 소유인지, 근저당이 설정되어 있는지, 법적 분쟁이 있는지 등을 확인할 수 있습니다. 쉽게 말해, 부동산의 ‘신분증’ 또는 ‘이력서’ 역할을 하는 문서라고 볼 수 있습니다.

부동산 등기부등본은 크게 세 가지 항목으로 구성됩니다.

첫째, 표제부는 해당 부동산의 기본 정보를 기록한 부분으로, 주소, 건물의 면적, 용도 등이 포함됩니다.

둘째, 갑구는 소유권과 관련된 사항이 기록된 부분으로, 현재 소유자의 정보와 소유권 이전 내역, 가압류, 압류 등의 내용이 기재됩니다.

셋째, 을구는 근저당권, 전세권, 지상권 등의 권리가 설정된 내역을 담고 있습니다. 특히 을구에 근저당이 설정되어 있는지 확인하는 것이 매우 중요합니다.

인터넷등기소 발급방법

부동산 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 손쉽게 발급받을 수 있습니다. 네이버나 구글에서 ‘인터넷 등기소’를 검색하여 대법원 인터넷 등기소 공식 홈페이지에 접속한 후, ‘부동산 등기 열람/발급’ 메뉴를 선택하면 됩니다.

발급을 원하는 부동산의 주소를 입력하면 해당 부동산 등기사항증명서를 조회할 수 있습니다. 열람은 700원의 수수료가 부과되며, 발급은 1,000원의 수수료가 발생하지만 법원에 제출을 하기 위해서는 '발급'으로 선택해야 합니다.

조회 시, ‘말소 사항 포함’ 옵션을 선택하면 과거의 근저당 설정 및 말소 내역까지 확인할 수 있습니다. 만약 해당 부동산이 과거에 여러 차례 경매에 부쳐졌거나, 잦은 근저당 설정과 해지가 반복되었다면 신중히 검토해야 합니다.

부동산 등기부등본 발급받기

등기부등본 보는 방법

부동산 등기부등본을 바탕으로 부동산 계약을 하기 전에 다음과 같은 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

신혼부부 아파트 전세 계약서 작성하기 전 반드시 확인해야 할 주요 사항들

소유자 신원 확인

등기부등본의 갑구에는 현재 소유자의 이름이 기재되어 있습니다. 계약을 진행할 집주인이 등기부상의 소유자와 동일한 인물인지 반드시 신분증과 대조하여 확인해야 합니다. 만약 집주인이 아닌 제3자가 나와 계약을 진행하려 한다면, 해당 인물이 위임을 받은 정당한 대리인인지 위임장 및 인감증명서를 통해 확인해야 합니다.

근저당 설정 여부

을구를 확인하여 해당 부동산에 근저당이 설정되어 있는지 반드시 체크해야 합니다. 근저당이 설정된 경우, 이는 해당 부동산이 담보로 잡혀 있다는 의미이며, 집주인이 대출금을 상환하지 못하면 경매로 넘어갈 위험이 있습니다. 특히, 채권최고액이 높은 경우 세입자의 보증금 반환이 어려워질 수 있으므로 주의해야 합니다.

가압류 가등기 여부

갑구에는 해당 부동산이 법적 분쟁에 휘말려 있는지를 알 수 있는 정보가 기재되어 있습니다. 만약 ‘가압류’, ‘압류’, ‘가처분’ 등의 내용이 기재되어 있다면, 해당 부동산이 채무 문제로 인해 법적 절차가 진행 중이라는 의미이므로, 계약을 피하는 것이 바람직합니다.

임차권설정 등기 여부

기존 세입자가 보증금을 반환받지 못한 경우, ‘임차권설정 등기’가 되어 있을 수 있습니다. 기존 세입자가 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못해 법적 보호를 받기 위해 설정한 등기입니다.

이러한 경우, 새로 계약을 체결하더라도 보증금 반환에 대한 권리가 기존 세입자보다 후순위가 될 수 있으므로, 해당 부동산과의 계약은 피하는 것이 안전합니다.

부동산 대지권 확인

집합건물(아파트, 오피스텔 등)의 경우, 해당 호실이 토지 지분을 갖고 있는지 확인해야 합니다. ‘대지권 미등기’라고 표시된 경우, 해당 건물이 재건축되거나 문제가 생겼을 때 법적 보호를 받지 못할 가능성이 있습니다. 따라서 반드시 ‘대지권 등기 여부’를 확인하는 것이 중요합니다.

실제 매물 일치 여부

등기부등본의 표제부에 기재된 건물 면적과 층수, 호수가 실제 계약하려는 물건과 일치하는지 확인해야 합니다. 일부 빌라나 다세대주택의 경우, 실내 층수와 등기부상의 층수가 다를 수 있으므로 신중하게 확인해야 합니다.