임대사업자 임대보증금 보증보험 가입의무, 예외사항, 보험료부담 비율까지

전세로 집을 구하는 세입자라면, 전세보증보험에 대해 한 번쯤 들어보셨을 것입니다. 특히 임대사업자는 보증보험에 가입해야 한다는 의무 조항이 있어, 세입자로서 이를 제대로 이해하고 있어야 안전한 계약을 할 수 있습니다.

하지만 보증보험 비용은 누가 부담하는지, 전액 가입해야 하는지, 예외 조건이 있는지 등 헷갈리는 부분이 많은데 세입자의 입장에서 전세보증보험의 핵심 내용을 정리해보겠습니다.

전세보증보험이란?

전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 이를 대신 반환하는 제도입니다. 이후 보증기관은 임대인에게 구상권을 행사해 돈을 회수하는 방식으로 운영됩니다.

즉, 전세 계약 만료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 세입자는 보증기관을 통해 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다. 전세 계약 시 안전장치로 필수적으로 고려해야 할 요소입니다.

보증보험 가입의무

📌 누가 보증보험에 가입해야 하나요?

일반적으로 전세보증보험은 세입자가 선택적으로 가입하는 것이 원칙입니다. 하지만 임대사업자로 등록된 집주인의 경우, 보증보험 가입이 의무입니다.

📌 어떤 경우 의무적으로 가입해야 하나요?

2021년 8월 18일 이후 신규 임대사업자로 등록하거나 신규 전세 계약을 체결한 경우에는 의무로 가입해야 합니다. 다만, 해당 시점 이전에 진행한 기존 계약에 대해서는 보험 필수 가입 의무가 없습니다.

임대사업자의 임대보증금 보증보험은 HUG 주택도시보증공사, SGI 서울보증공사 두 곳에서 가입이 가능합니다.

보증보험료 부담은?

📌 임대사업자가 가입할 경우

보증보험 가입 의무가 있는 임대사업자는 전체 보증보험료의 75%를 부담하고, 나머지 25%는 세입자가 부담하게 됩니다. 단, 세입자가 25%를 부담하지 않을 경우, 임대인이 이를 보증금에 포함하여 부담할 수 있습니다.

📌 일반 세입자가 직접 가입할 경우

임대인이 보증보험에 가입할 의무가 없는 경우, 세입자가 전세보증보험을 직접 가입해야 하는데 이때 보험료는 전액 세입자가 부담하게 됩니다.

보증보험 의무가입 예외사항

원칙적으로 전세보증금 전액에 대해 보증보험을 가입해야 합니다. 하지만 다음과 같은 경우에는 보증보험 가입이 면제되거나 일부 금액만 가입할 수 있으며, 반드시 세입자의 동의를 받아야 합니다.

이때 세입자의 동의 없이 보증보험 가입을 생략하거나 일부만 가입할 수 없으며, 이를 위해 임대보증금 일부 보증에 대한 임차인 동의서를 작성해야 합니다. 단, 세입자의 동의를 받을 때는 충분한 설명과 동의서 작성을 거쳐야 하며, 동의를 강요하는 경우 법적 문제가 될 수 있음을 유의해야 합니다.

전세권을 설정한 경우

만약 전세권을 설정하는 경우 보증금 전액이 아닌 일부 또는 아예 가입하지 않을 수 있습니다. 예를 들어, 전세보증금이 10억원인데 세입자가 8억원에 대해 전세권을 설정하면, 주택 가격의 60%인 6억원을 제외한 2억원에 대해서만 보증가입을 하면 됩니다.

만약 4억원에 대해 전세권을 설정하면 주택 가격의 60%보다 낮기 때문에 안전하다고 판단하여 보증보험 가입의무는 면제되게 됩니다.

보증금이 소액인 경우

지역별 기준에 따라 다르지만, 서울의 경우 전세보증금이 5500만원 이하라면 세입자의 동의하에 보증보험 가입이 면제될 수 있습니다.

특정 비율 이하인 경우

선순위 채권과 임대보증금의 합산 금액이 주택 가격보다 높다면 보증보험 자체가 불가능하기 때문에 이럴 때는 전세금액을 낮추거나 대출을 갚아야지 임대보증금 보증보험 가입이 가능합니다.

만약, 담보대출(선순위 채권)과 임대보증금 합산 금액이 주택 가격의 60% 이하인 경우 의무가입하지 않아도 됩니다. 예를 들어, 주택 가격이 10억원이고 대출이 5억원, 전세보증금이 4억원이라면 총 9억원으로 60%를 초과하여 보증보험 가입 대상이 됩니다.

반대로 전세보증금이 9천만원이라면 담보대출과 보증금의 합산 금액이 주택가격의 60% 이하이므로, 세입자의 동의 하에 일부 금액만 가입하거나 가입하지 않을 수 있습니다.

보증보험 미 가입시

임대사업자가 보증보험에 가입하지 않으면 법적으로 최대 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금이 부과될 수 있습니다. 더 중요한 것은, 임대인이 보증보험에 가입하지 않을 경우, 세입자는 계약을 해지할 수 있는 법적 권리가 생깁니다.

즉, 전세 계약을 체결한 후 임대인이 보증보험을 가입하지 않는다면, 세입자는 계약을 해지하고 보증금을 반환받을 수 있습니다.

전세계약 묵시적 갱신 시

묵시적 갱신이 이루어지더라도 계약이 새롭게 갱신된 것으로 간주되기 때문에, 임대사업자는 기존 보증보험을 연장하거나 새롭게 가입해야 합니다. 만약 보증보험 갱신을 하지 않으면 법적 처벌 대상이 될 수 있으므로, 계약 연장 시 보증보험 상태를 반드시 점검해야 합니다.