신혼부부 아파트 전세 계약서 작성하기 전 반드시 확인해야 할 주요 사항들

전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 절차이므로 사전에 철저히 준비하는 것이 필수적입니다. 계약 전 확인해야 할 사항들을 자세히 알아보도록 하겠습니다.

등기부등본 확인

등기부등본은 해당 부동산의 법적 상태를 확인할 수 있는 중요한 서류입니다. 확인할 주요 항목은 다음과 같고, 대법원 인터넷등기소에서 발급받을 수 있습니다.

등기부등본 발급받기

• 소유자 정보: 실제 집주인과 계약하는지 확인해야 합니다.
• 근저당권: 해당 주택에 대출이 얼마나 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 근저당권이 많다면 위험한 전세일 가능성이 큽니다.
• 가등기/가압류: 집주인이 부채를 갚지 못해 법적으로 묶여 있는 집인지 확인해야 합니다.
• 경매 개시 여부: 집이 경매에 넘어갈 가능성이 있는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 여부: 임차권등기가 설정된 경우, 기존 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 상태일 수 있어 위험합니다.

보증금 보호 가능 여부

전세보증금 보호를 위해 보증보험 가입 가능 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 만약 보증보험 가입이 어렵다면, 해당 집이 위험한 전세일 가능성이 높습니다.

보증보험 가입이 가능한지 미리 확인하고, 임대인이 보증보험 가입을 거부하면 신중하게 계약을 검토하세요.

선순위 임차인 확인

전세 보증금을 안전하게 보호하려면 선순위 임차인의 보증금과 대출 금액이 매매가의 70%를 넘지 않는지 확인해야 합니다.

해당 특약은 아파트보다는 다가구 주택처럼 건물 전체를 한명이 보유하고 있을 때, 다른 사람들의 보증금이 얼마나 들어가 있는지 확인해야 합니다.

임대인에게 전입세대 열람원 및 확정일자 부여 현황 서류를 요청하거나, 만약 계약서 이미 작성했다면 동사무소에 방문해서 직접 확인도 가능합니다.

건축물 대장 확인

전세 계약 전 건축물 대장을 확인하여 해당 건물이 불법 건축물이 아닌지 반드시 확인해야 합니다. 불법 건축물의 경우 대출이 어렵고 계약 후 문제가 발생할 가능성이 큽니다.

아파트보다 빌라, 다가구주택의 경우 해당 부분을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

세금 체납 여부 확인

계약 전 임대인의 세금 체납 여부를 확인해야 합니다. 세금 체납이 있을 경우 해당 주택이 경매로 넘어갈 위험이 높아집니다.

경매가 진행될 경우, 배당 우선순위는 세금(국세·지방세), 담보권(근저당 등), 임차인의 보증금, 기타 채권자 순으로 결정됩니다.

원칙적으로 국세와 지방세는 담보권이 없는 경우에도 일부 보호받는 채권입니다. 특히 체납처분압류가 설정된 경우, 이는 저당권과 유사하게 작용하여 경매 절차에서 우선적으로 변제됩니다.
그러나 국세·지방세도 일정 기간(세금 부과일로부터 1년 내의 세금)만 최우선으로 보호받습니다. 1년이 지난 세금은 일반채권으로 취급됩니다.

임차인이 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 갖춘 경우, 일반적인 세금(국세·지방세)보다 임차 보증금이 먼저 변제될 가능성이 높습니다.

그러나 체납처분압류나 법정기일이 빠른 국세·지방세가 있는 경우, 이들 세금이 선순위 임차인의 보증금보다 먼저 배당될 수도 있습니다.

개업공인중개사 여부 확인

전세계약을 진행할 때 반드시 개업공인중개사와 계약해야 합니다. 부동산 사무실에 방문하면 벽에 공인중개사 자격증이 걸려 있어야 합니다. 또한, 한국공인중개사협회나 각 지자체 홈페이지에서 해당 중개사가 정식 등록된 개업공인중개사인지 확인할 수 있습니다.

중개보조원이 아닌 개업공인중개사와 계약을 해야하는 이유는 중개보조원은 부동산 계약을 체결할 법적 권한이 없으며, 문제가 발생했을 때 회피할 가능성이 있습니다.

반면 개업공인중개사는 중개사고 발생 시 손해배상 책임을 지며, 공제보험에 가입되어 있어 피해 발생 시 보상을 받을 수 있습니다.

개업공인중개사 여부 확인하기