생애최초 주택구입 대출의 주요 혜택과 신청 자격, 무주택자 예외 인정 조건

내 집 마련은 누구나 꿈꾸는 목표지만, 높은 주택 가격과 대출 규제 때문에 쉽지 않은 것이 현실입니다. 그래서 정부는 생애 최초 주택 구입 대출이라는 정책을 통해 무주택자들이 처음으로 집을 살 때 다양한 혜택을 받을 수 있도록 지원하고 있습니다.

하지만 관련 규정이 복잡하고 조건이 다양하기 때문에 정확한 정보를 아는 것이 중요합니다.

생애 최초 대출이란?

생애 최초 주택구입 대출은 한 번도 주택을 소유한 적이 없는 무주택 세대주를 대상으로, 주택 구입 자금을 저금리로 지원하는 대출 상품입니다. 일반적으로 정부의 정책자금 대출(디딤돌 대출, 보금자리론)과 시중은행에서 제공하는 생애 최초 주택담보대출로 구분됩니다.

생애 최초 대출을 이용하면 LTV(주택담보인정비율) 완화, 금리 인하, 대출 한도 확대 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 주택 구입 경험이 없는 사람만 신청할 수 있으며, 세대원 전체가 무주택 상태를 유지해야 한다는 점을 유의해야 합니다.

생애 최초 대출 주요 혜택

높은 LTV 적용

LTV(주택담보인정비율)는 주택 가격 대비 대출받을 수 있는 비율을 의미합니다. 일반적으로 규제지역에서는 LTV가 40~50%로 제한되지만, 생애 최초 주택 구입자의 경우 최대 80%까지 대출이 가능합니다.

예를 들어, 5억원짜리 아파트를 구매하려는 경우 일반적인 주택담보대출을 이용하면 최대 2억~2억 5천만원까지 대출이 가능하지만, 생애 최초 대출을 활용하면 최대 4억원까지 대출이 가능합니다.

다만, LTV 80%를 적용받더라도 개인의 소득 및 부채 상황에 따라 대출 가능 금액이 조정될 수 있으므로, 사전에 은행 상담을 통해 본인의 한도를 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 생애 최초 대출이 적용되는 주택 가격이 특정 한도를 넘어서면 LTV가 축소될 수 있으므로 본인이 구입하려는 주택이 대상에 포함되는지 확인해야 합니다.

낮은 금리 혜택

생애 최초 대출을 활용하면 일반 시중은행 대출보다 저금리로 대출을 받을 수 있어 이자 부담을 줄일 수 있습니다. 디딤돌 대출이나 보금자리론이 시중은행의 일반적인 주택담보대출보다 최대 1~2%p 정도 차이가 나기 때문에 수천만원 이상의 이자 부담을 절약할 수가 있습니다.

특히, 고정금리로 제공되기 때문에 향후 금리가 오르더라도 변동금리 대출처럼 이자 부담이 증가하지 않는다는 점도 큰 장점입니다.

대출 한도 확대

생애 최초 대출을 받으면 일반 대출보다 더 많은 금액을 대출받을 수 있습니다. 생애 최초 대출을 이용하면 최대 대출 가능 한도가 일반 시중은행 대출보다 많기 때문에 집을 더 쉽게 살 수 있습니다.

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생애 최초 대출 신청 자격

생애 최초 대출을 받기 위해서는 아래 조건을 충족해야 합니다.

본인뿐만 아니라 등본상 함께 거주하는 부모, 배우자, 형제·자매까지도 무주택자여야 합니다. 만약 세대원 중 주택 소유 이력이 있는 경우, 등본을 분리하면 대출 신청이 가능합니다.

또한, 디딤돌대출, 보금자리론 별 소득 기준을 충족해야 합니다. 일반적으로 시중은행 생애 최초 대출의 경우에는 일반적으로 소득제한이 없기 때문에 소득이 높다면 시중은행 대출을 공략하는게 좋습니다.

생애 최초 대출 주의사항

청약 당첨 이력

현재 대출 규정상 분양권 및 입주권도 주택으로 인정되며, 과거에 이를 보유한 이력이 있다면 생애 최초 대출을 받을 수 없습니다. 예를 들어, 과거 아파트 분양권을 매입했다가 이후 매도한 경우나 조합원 입주권을 보유했다가 매도한 경우 이미 주택을 취득할 기회가 있었다고 보기 때문에 생애 최초 대출 자격이 박탈됩니다.

하지만, 예외적으로 생애 최초 대출이 가능한 경우가 있습니다. 2018년 9월 13일 이전에 분양권이나 입주권을 보유했으나, 최종적으로 주택을 취득하지 않았다면 생애 최초 대출이 가능합니다. 이는 정부가 해당 시점 이후부터 분양권·입주권을 사실상 주택으로 간주하기로 결정했기 때문입니다.

따라서 본인이 과거에 분양권이나 입주권을 보유한 적이 있다면 해당 시기가 언제인지 확인하는 것이 중요합니다.

상속 주택 여부

일반적으로 주택을 상속받은 경우에는 주택 소유 이력으로 간주되므로, 생애 최초 대출을 받을 수 없습니다. 하지만, 몇 가지 특정 조건을 충족하면 예외적으로 무주택자로 인정될 수도 있습니다.

원칙적으로 상속 주택을 보유한 이력이 있다면 무주택자로 간주되지 않기 때문에 생애 최초 대출 신청이 불가능합니다.

예를 들어, 부모님이 돌아가신 후 단독으로 주택을 상속받아 소유한 경우나 부모님과 공동상속을 받아 지분을 일부 소유한 경우에는 법적으로 주택을 소유한 이력이 있는 것으로 인정되므로 생애 최초 대출 대상에서 제외됩니다.

하지만, 특정 조건을 충족하면 예외적으로 무주택자로 인정될 수도 있습니다. 
다음과 같은 경우에는 생애 최초 대출이 가능할 수 있습니다.

상속받은 주택을 일정 기간 내에 매도하여 현재 무주택 상태라면 무주택자로 인정될 가능성이 있습니다. 다만, 매도한 후 일정 기간(보통 3년 이상)이 지나야 무주택자로 인정될 수 있습니다.

공동 상속으로 인해 소수 지분(예: 10~20%)만 보유하고 있다가 이를 처분한 경우, 무주택자로 인정될 가능성이 높습니다. 특히, 본인이 상속받은 주택에 실거주한 이력이 없거나, 다른 상속인(형제자매)과 공동 소유한 경우에는 예외적으로 무주택자로 인정될 수 있습니다.

수도권이 아닌 지방이나 면 단위 지역에 위치한 20년 이상 된 단독주택을 상속받았다가 처분한 경우, 일정 조건을 충족하면 무주택자로 인정될 수 있습니다.
마지막으로 건축물 대장상 폐가(멸실)로 등록된 주택을 상속받은 경우에도 무주택자로 인정될 가능성이 있습니다.

결론적으로, 상속 주택의 경우 무조건 생애 최초 대출이 불가능한 것은 아니며, 예외 조건을 충족하는 경우에는 무주택자로 인정될 가능성이 있으므로 은행 상담을 통해 확인하는 것이 중요합니다.

주택 추가 매수

2024년 6월 19일 이후부터는 디딤돌 대출 및 보금자리론을 이용할 경우 추가 주택 매수 금지 약정서를 작성해야 합니다. 즉, 대출을 받은 후 추가로 주택을 구매하는 것이 제한됩니다.

기존에는 디딤돌 대출 및 보금자리론을 받은 후에도 추가로 주택을 구매하는 것이 가능했지만, 앞으로는 해당 대출을 이용한 이후에는 추가적인 부동산 매수가 금지됩니다.

2024년 6월 19일 이후 디딤돌대출, 보금자리론, 생애최초 대출을 신청하는 모든 사람에게 적용되며,  대출 실행 후 추가적인 주택 구매는 불가합니다. 이를 위반할 경우 대출 회수 및 중도상환 의무가 발생합니다.

다만, 예외적으로 추가 주택 구매가 가능한 경우도 있습니다. 예를 들어 기존 주택을 처분한 후 신규 주택을 매수하는 경우, 배우자와 이혼하여 기존 주택 소유권을 포기한 후 신규 주택을 매수하는 경우, 기존 주택이 재건축·재개발로 인해 매각된 경우가 있습니다.