아파트 전세계약서 작성 시 필수로 넣어야 하는 특약사항 추천문구 총정리

전세계약 시에는 계약서에 필수적으로 넣어야 할 특약들이 있습니다. 특약을 잘 활용하면 전세사기나 계약 문제를 사전에 방지할 수 있습니다.

대출 불가 시 계약해지 특약

전세대출이 승인되지 않으면 계약금을 잃을 위험이 있습니다. 이를 방지하기 위해 다음과 같은 특약을 넣어야 합니다.

📌 특약 예시
"본 계약은 임차인의 전세자금 대출 승인을 전제로 하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인해 대출이 불가할 경우 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다."

선순위 근저당 말소 특약

전세보증금을 보호하기 위해 집주인이 대출을 갚고 근저당을 말소해야 한다는 특약을 반드시 넣어야 합니다. (선순위 근저당 여부는 등기부 상 을구에서 확인이 가능)

📌 특약 예시
"임대인은 잔금 지급과 동시에 등기부상 근저당을 모두 말소해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다."

세급 체납 시 계약해지 특약

집주인의 세금 체납 여부를 확인하는 것도 중요합니다. 세금 체납이 있으면 집이 경매로 넘어갈 위험이 있습니다.
임대차 계약을 체결했다면 임대인의 동의 없이도 직접 열람이 가능하고 관할구역 내 세무서가 아닌 전국 모든 세무서에서 열람이 가능하기 때문에 꼭 확인해보는걸 추천드립니다.

미납국세 열람신청의 경우 세무서 방문 또는 홈택스 홈페이지에서 가능합니다. 단, 체납사실 조회는 개인정보이기 때문에 단순 열람만 가능합니다.

📌 특약 예시
"임대인은 국세 및 지방세 체납이 없음을 보증하며, 잔금 지급 전 체납 사실이 발견될 경우 계약은 해지되며 계약금은 반환된다."

추가 근저당 설정 금지 특약

임차인이 전입신고를 하더라도 그 즉시 대항력이 생기는 것이 아니라, 다음 날부터 대항력이 생기기 때문에 대항력이 생길때까지 현재 등기부등본 상태를 유지한다라는 특약이 필요합니다. 만약 집주인이 잔금 지급일과 전입신고일 사이에 근저당을 설정하면 우선순위가 밀릴 수 있습니다.

📌 특약 예시
"임대인은 임차인의 대항력이 발생하기 전까지 어떠한 추가 근저당, 가압류, 전세권 설정 등을 하지 않으며, 이를 위반할 경우 계약은 무효로 한다."

전세보증보험 가입 특약

전세보증보험은 전세금을 안전하게 보호하는 필수적인 장치입니다. 이를 보장하기 위해 보증보험 가입을 의무화하는 특약을 넣는 것이 좋습니다.

📌 특약 예시
"임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 적극 협조해야 하며, 임대인 또는 임차 목적물의 문제로 인해 가입이 불가할 경우 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다."

소유권 변경 시 통보 특약

전세 기간 중 집주인이 변경될 경우, 새 집주인이 보증금을 반환할 능력이 없는 경우도 있습니다. 따라서 계약서에 소유권 변경 시 임차인에게 사전 통보하도록 하는 특약을 넣어야 합니다.

만약 게약이 찝찝하다면 임대인 지위 승계하는 것을 거부할 수 있는 권리가 있습니다. 임대인 지위 승계를 거부하고 현재 시점에서 임대차를 종료하겠다라고 요구할 수 있기 때문에 해당 특약을 넣는 것을 추천드립니다.

📌 특약 예시
"임대인은 계약 기간 중 부동산을 매도할 경우, 임차인에게 사전에 고지해야 하며, 새로운 임대인이 보증보험 가입이 불가능할 경우 계약을 해지할 수 있다."

이 외 계약 시 주의사항

신분증 진위여부 확인하기

계약 당사자가 실소유주인지 확인을 반드시 해야합니다. 특히 요즘 명의도용을 통해 전세사기가 빈번하게 이뤄지기 때문에 꼭 확인해야 하는 사항입니다.

신분증의 진위 여부를 확인할 수 있는 크게 3가지 방법이 있습니다. 정부 24 어플/홈페이지나 1382 ARS 통화를 통해 확인할 수 있고, 운전면허증의 경우에는 안전운전통합민원 사이트에서 확인할 수 있습니다.

 

주민등록번호와 주민등록증 발급일자를 입력하면 신분증의 진위 여부를 간편하게 확인할 수 있습니다.

전입신고/확정일자 받기

전입신고는 대항력을 위한 필수 절차입니다. 전세사기 사례 중 하나로, 같은 집을 여러 명에게 중복 계약하는 경우가 있는데 전입신고를 먼저 한 사람이 우선적인 권리를 가질 수 있습니다. 정부24 홈페이지에서 온라인으로도 신청이 가능합니다.

확정일자는 계약서에 날짜를 기재하여 법적으로 계약의 효력을 인정받는 절차입니다. 전입신고 후 주민센터에서 받을 수 있으며, 반드시 계약서 원본을 지참해야 합니다.

만약 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않는다면 아파트가 경매로 넘어갔을 때 보증금을 우선적으로 보호받지 못할 수도 있습니다.

입주 전 하자 및 공과금

입주 이전에 이미 발생해있는 하자들을 점검해서 임대인한테 수리를 요청하고, 발생한 공과금이나 아파트 관리비 또한 임대인이 부담하도록 미리 이야기를 하는게 좋습니다.

중개대상물 확인설명서 받기

최근 공인중개사법이 강화되면서, 계약 시 반드시 중개대상물 확인설명서를 작성해야 합니다. 이는 일종의 체크리스트로, 임차인이 직접 확인하고 계약할 수 있도록 하는 중요한 서류입니다.

중개대상물 확인설명서에는 부동산 기본 정보(주소, 면적, 건축연도 등), 임대차 조건, 소유권 관계, 건물 상태/시설(수도, 전기, 가스, 누수여부 등), 세금 및 체남 여부, 최우선 변제금 등이 기입됩니다.

[붙임]+표준임대차계약서[민간임대주택에+관한+특별법+시행규칙+별지+제24호서식)].pdf

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